जमीन विकास करार : करदायित्व समजून घेताना होणाऱ्या चुका आणि त्यावरील उपाय

land development agreement अलिकडच्या काळात जमीन विकास करार (जॉईंट डेव्हलपमेंट अ‍ॅग्रिमेंट : जेडीए) या प्रकारातील व्यवहारांवर आयकर विभागाने विशेष लक्ष केंद्रित केलेले दिसून येते. काही वर्षांपूर्वी अशा करारात सहभागी झालेल्या अनेक जमीनमालकांना आज अचानक नोटीस प्राप्त होत आहेत. या घडामोडींचे मुख्य कारण कर टाळण्याचा हेतू नसून, कर कायद्यांबाबत असलेली अपुरी माहिती आणि चुकीचे आकलन हे आहे. जमीनमालकांमध्ये एक सर्वसाधारण समज आढळतो की, ‘‘जमीन विकलेली नाही, फक्त विकासासाठी दिली आहे, त्यामुळे कर लागू होणार नाही.’’ परंतु आयकर कायद्याच्या दृष्टीने हा दृष्टिकोन योग्य नाही. जेडीए हा व्यवहार केवळ विकासापुरता मर्यादित नसून त्यामध्ये जमिनीवरील विकास हक्कांचे हस्तांतरण (ट्रान्स्फर ऑफ डेव्हलपमेंट राईट्स) समाविष्ट असते, जे करपात्र घटक मानले जाऊ शकते.

 

 

 

 

मोबदल्याचे स्वरूप आणि कर परिणाम : जेडीएमध्ये जमीनमालकाला मिळणारा मोबदला विविध स्वरूपात असू शकतो रोख रक्कम, फ्लॅट्स/दुकाने किंवा दोन्हींचा संमिश्र प्रकार. अनेक जमीनमालक असा समज करतात की कर फक्त रोख रक्कम मिळाल्यावरच लागू होतो. मात्र, कराचा संबंध मोबदल्याच्या स्वरूपाशी नसून त्या व्यवहाराच्या स्वरूपाशी आणि त्यातील हक्कांच्या हस्तांतरणाशी असतो. उदाहरणार्थ, जर जमीनमालकाला बांधकाम पूर्ण झाल्यानंतर फ्लॅट्स मिळणार असतील, तरीही तो मोबदला मानला जातो आणि त्यावर कर लागू होऊ शकतो. त्यामुळे ‘‘पैसे मिळाले नाहीत म्हणून कर नाही’’ हा समज चुकीचा आहे.

कलम 45(5 ए ) योग्य समज आवश्यक : आयकर कायद्यातील कलम 45(5 ए ) हे विशेषतः जेडीए संदर्भात लागू होते, परंतु त्याबाबत मोठ्या प्रमाणात गैरसमज आढळतात. हे कलम सर्व जेडीएवर लागू होत नाही.

 

- जमीनमालक हा इंडिविज्युअल किंवा एचयूएफ असावा.

- मोबदल्यात रोख रक्कम आणि बांधकामाचा हिस्सा दोन्ही असावेत.

- जर मोबदला पूर्णपणे फ्लॅट्समध्ये किंवा पूर्णपणे रोख स्वरूपात असेल, तर या कलमाचा लाभ मिळत नाही. अशा वेळी कराची गणना आणि वर्ष निश्चिती सामान्य नियमांनुसार करावी लागते.

कर लागू होण्याचे वर्ष निर्णायक घटक : जेडीएमधील सर्वांत जास्त गोंधळ कर लागू होण्याच्या वर्षाबाबत दिसून येतो. अनेक वेळा जमीनमालक चुकीच्या वर्षात उत्पन्न दाखवतात किंवा कर पुढे ढकलतात.

कलम 45 (5 ए ) लागू असल्यास, कर कम्प्लिशन सर्टिफिकेट (सीसी) किंवा ऑक्युपन्सी सर्टिफिकेट (ओसी) मिळालेल्या वर्षात लागतो अन्य प्रकरणांमध्ये, करारातील अटी आणि ‘ट्रान्स्फर’ची वेळ यावर कर लागू होण्याचे वर्ष ठरते. या बाबतीत चुकीचा निर्णय घेतल्यास भविष्यात कर नोटिसा आणि दंडात्मक कारवाईला सामोरे जावे लागू शकते.

टीडीएस क्रेडिट वेळेचा समन्वय आवश्यक : अनेक जेडीए व्यवहारांमध्ये डेव्हलपर रोख मोबदल्यावर टीडीएस कापतो. परंतु अनेक करदाते टीडीएस कापलेल्या वर्षातच त्याचा क्रेडिट घेतात, जे चुकीचे आहे.

कर नियमांनुसार टीडीएस क्रेडिट त्या वर्षातच घ्यावा ज्यात संबंधित उत्पन्न करासाठी दाखवले जाते. या बाबतीत विसंगती आल्यास सीपीसीकडून अ‍ॅडजस्टमेन्ट होऊन अनावश्यक कर मागणी निर्माण होऊ शकते.

रिटर्नमध्ये व्यवहार न दाखवणे मोठी चूक : काही जमीनमालक असा समज करतात की त्या वर्षात कर देय नसल्यास व्यवहार रिटर्नमध्ये दाखवण्याची गरज नाही. परंतु हा दृष्टिकोन धोकादायक आहे.

आजच्या डिजिटल युगात आयकर विभागाला विविध स्रोतांमधून माहिती उपलब्ध होते :

सब-रजिस्ट्रार कार्यालय, स्टॅम्प ड्युटी नोंदी, रेरा प्राधिकरण

म्हणून जेडीए व्यवहार लपवणे शक्य नाही. योग्य वेळी योग्य माहिती न दिल्यास भविष्यात तपासणीमध्ये अडचणी निर्माण होतात.

मूल्यांकन आणि स्टॅम्प ड्युटीचे महत्त्व : जेडीए व्यवहारांमध्ये स्टॅम्प ड्युटी मूल्य (स्टॅम्प ड्युटी व्हॅल्यू ) आणि मोबदल्याचे योग्य मूल्यांकन अत्यंत महत्त्वाचे असते. कमी मूल्य दाखवणे किंवा अस्पष्ट माहिती देणे हे कर तपासणीसाठी संशयास्पद ठरते.

तसेच, जमीनमालकाला मिळणाऱ्या फ्लॅट्स किंवा बांधकामाच्या भागाचे योग्य आणि आधारभूत मूल्यांकन करणे आवश्यक आहे. अन्यथा कर अधिकाऱ्यांकडून पुनर्मूल्यांकन होऊन अतिरिक्त कर लावला जाऊ शकतो.

डेव्हलपरवर पूर्ण अवलंबित्व चुकीचा दृष्टिकोन : अनेक वेळा जमीनमालक असा समज करतात की डेव्हलपर सर्व कर संबंधित जबाबदाऱ्या पार पाडेल. परंतु प्रत्यक्षात जमीनमालक आणि डेव्हलपर यांची कर जबाबदारी स्वतंत्र असते. डेव्हलपरने टीडीएस कापला असला किंवा त्याचे रिटर्न भरले असले तरी जमीनमालकाने स्वतःच्या उत्पन्नाची अचूक नोंद करून कर भरणे आवश्यक आहे.

कर सवलतींचे नियोजन दुर्लक्षित पण महत्त्वाचे : कलम 54 आणि 54 फ अंतर्गत उपलब्ध असलेल्या कर सवलतींचा योग्य वापर केल्यास मोठ्या प्रमाणात कर बचत होऊ शकते. परंतु अनेक जमीनमालक योग्य वेळेत नियोजन करत नाहीत किंवा नियमांची चुकीची समज ठेवतात.विशेषतः, ‘‘फ्लॅट मिळाला म्हणजे सवलत मिळेल’’ हा समज नेहमीच योग्य नसतो. सवलतीसाठी ठरावीक अटी आणि वेळमर्यादा पाळणे आवश्यक असते.

वाढती तपासणी आणि बदलते वास्तव : आज जेडीए व्यवहार पूर्णपणे पारदर्शक झाले आहेत. आयकर विभाग विविध डेटाबेस एकत्रित करून अशा व्यवहारांचे विश्लेषण करत आहे.land development agreement करार झाल्यानंतर अनेक वर्षांनीही तपासणी होऊ शकते. यामुळेच, सुरुवातीपासूनच योग्य कागदपत्रे, मूल्यांकन आणि कर नियोजन करणे अत्यंत आवश्यक ठरते.

निष्कर्ष : जमीन विकास करार हे केवळ बांधकामाशी संबंधित व्यवहार नसून कराच्या दृष्टीने अत्यंत गुंतागुंतीचे आहेत. चुकीच्या समजुती, अपुरी माहिती आणि नियोजनाचा अभाव यामुळे अनेक जमीनमालकांना अनावश्यक करदायित्व आणि कायदेशीर अडचणींचा सामना करावा लागत आहे. योग्य कर सल्ला, वेळेवर नियोजन आणि अचूक माहिती सादर करणे हेच या समस्यांपासून वाचण्याचे प्रमुख साधन आहे.