रिअल इस्टेट क्षेत्र परिवर्तनाच्या उंबरठ्यावर

 

 

real estate sector वाढते शहरीकरण, बदलती लोकसंख्या आणि पायाभूत सुविधांवर असलेला सरकारचा मजबूत भर यामुळे स्थावर मालमत्ता क्षेत्राला गती मिळाली आहे. या गतिशील परिस्थितीत, बांधकाम आणि बांधकाम साहित्य उद्योग एक केंद्रीय आधारस्तंभ म्हणून उभा आहे. तो या परिवर्तनाचा उत्प्रेरक आणि लाभार्थी दोन्ही आहे. भारताच्या स्थावर मालमत्ता बाजाराच्या सध्याच्या विकासामुळे साहित्य पुरवठादारांसाठी विविध संधी उपलब्ध होत आहेत. सर्वांत आशादायक क्षेत्रांपैकी एक म्हणजे टियर 2 आणि 3 शहरांमधील वाढ. प्रधानमंत्री आवास योजना (पीएमएवाय) आणि ‘स्मार्ट सिटीज मिशन’सारख्या सरकारी योजनांमुळे महानगरांच्या पलीकडे बांधकामाची मागणी वाढत आहे. पुरवठादारांसाठी याचा अर्थ उत्पादन वाढवणे, प्रादेशिक पुरवठा साखळी निर्माण करणे आणि विविध प्रादेशिक गरजांनुसार उत्पादने तयार करणे आवश्यक आहे. आणखी एक महत्त्वाची संधी म्हणजे शाश्वत बांधकामाची वाढती मागणी. विकासक अधिकाधिक पर्यावरणपूरक साहित्य, जसे की फ्लाय अ‍ॅश विटा, पुनर्वापर केलेली खडी, कमी कार्बनचे सिमेंट आणि उष्णतारोधक ब्लॉक्सची निवड करत आहेत. ही ग्राहकांची जागरूकता आणि कठोर पर्यावरणीय नियमांना मिळालेली प्रतिक्रिया आहे. यामुळे साहित्य पुरवठादार संशोधन आणि विकासामध्ये गुंतवणूक करतील आणि ‘आयजीबीसी’, गृह किंवा ‘लीड’सारख्या हरित प्रमाणन मानकांशी जुळवून घेतील. भारतातील शहरी घरांमध्ये प्रीमियम उत्पादनांचा वापर वाढत आहे.

 

 

 

 

वाढते उत्पन्न आणि महत्त्वाकांक्षी घर खरेदीदारांमुळे, विकासक लक्झरी टाईल्स, ऊर्जा-कार्यक्षम खिडक्या आणि स्मार्ट होम-सुसंगत उत्पादनांसारख्या उच्च-श्रेणीच्या साहित्यावर लक्ष केंद्रित करत आहेत. भारतातील प्रमुख शहरांमध्ये उच्च-मूल्याच्या निवासी प्रकल्पांच्या वाढत्या संख्येमुळे या बदलावर अधिक शिक्कामोर्तब होते. त्याच वेळी ‘नॅशनल इन्फ्रास्ट्रक्चर पाईपलाईन’ (एनआयपी) आणि ‘गती शक्ती’सारख्या कार्यक्रमांद्वारे मोठ्या प्रमाणावर सार्वजनिक गुंतवणुकीमुळे राष्ट्रीय पायाभूत सुविधांमध्ये अब्जावधी रुपयांची गुंतवणूक अपेक्षित आहे. यामुळे सिमेंट, काँक्रीट, स्टील आणि इतर अनेक बांधकाम साहित्यासाठी दीर्घकालीन मागणी वाढेल. त्यामुळे उत्पादक आणि वितरक दोघांनाही स्थिर वाढीचा मार्ग मिळेल. संधी विपुल असल्या, तरी हे क्षेत्र आव्हानांपासून मुक्त नाही. त्यापैकी प्रमुख आव्हान म्हणजे कच्च्या मालाच्या किमतीतील अस्थिरता. स्टील, इंधन आणि सिमेंटसारख्या कच्च्या मालाची किंमत जागतिक आणि देशांतर्गत घटकांवर आधारित मोठ्या प्रमाणात बदलू शकते. पुरवठादारांसाठी लवचीक खरेदी धोरणे आणि शक्य असेल तिथे ‘बॅकवर्ड इंटिग्रेशन’कडे वाटचाल करणे आवश्यक ठरते. लॉजिस्टिक्स हे आणखी एक महत्त्वाचे आव्हान आहे.

बाजार भौगोलिकदृष्ट्या विस्तारत आहे, तस तसे वेळेवर आणि किफायतशीर वितरण करणे गुंतागुंतीचे होत आहे. यावर मात करण्यासाठी कंपन्यांना प्रगत वेअरहाऊसिंग, लास्ट-माईल डिलिव्हरी नेटवर्क आणि डिजिटल पुरवठा साखळी उपायांमध्ये गुंतवणूक करणे आवश्यक आहे. नियामक अनुपालन आणि उत्पादन मानकीकरण यादेखील वाढत्या चिंता आहेत. उद्योग जसजसा कठोर गुणवत्ता नियंत्रण आणि शाश्वततेच्या नियमांकडे वाटचाल करत आहे, तसतसे पुरवठादारांना पुढे राहण्यासाठी त्यांच्या उत्पादन प्रक्रिया सतत अद्ययावत करणे आवश्यक आहे. प्रमाणपत्रे केवळ अतिरिक्त मूल्यच नाही, तर प्रवेशस्तरीय अपेक्षा बनत आहेत. डिजिटल तंत्रज्ञानाचा अवलंब असमान राहिला आहे. ‘बिल्डिंग इन्फॉर्मेशन मॉडेलिंग’ (बीआयएम), ईआरपी प्रणाली आणि एआय-आधारित बांधकाम विश्लेषणासारखी साधने उपलब्ध असली तरी त्यांचा दैनंदिन कामकाजात समावेश अजूनही मर्यादित आहे. उत्पादकता वाढवण्यासाठी आणि स्पर्धात्मकता टिकवून ठेवण्यासाठी ही डिजिटल दरी कमी करणे आवश्यक आहे. सामग्री विज्ञान आणि नावीन्याची भूमिका या परिवर्तनशील टप्प्यात सामग्री विज्ञान महत्त्वपूर्ण भूमिका बजावत आहे. अधिक टिकाऊ, ऊर्जा कार्यक्षम आणि विविध हवामान परिस्थितीशी जुळवून घेणारी प्रगत सामग्री बांधकामाची व्याख्या बदलत आहे. उष्णता-प्रतिबिंबित छतावरील कौले, ओलावा-प्रतिरोधक सिमेंट आणि ‘इंजिनीअर्ड यूपीव्हीसी’ दरवाजे आणि खिडक्या ही शाश्वत शहरीकरणासाठी योगदान देणाऱ्या काही नावीन्यपूर्ण गोष्टी आहेत.

आता मॉड्युलर बांधकाम आणि ‘प्री-फेब्रिकेशन’चा अवलंब करणारे उत्पादकदेखील पसंतीस उतरत आहेत. या पद्धती प्रकल्पाचा कालावधी कमी करतात, गुणवत्ता नियंत्रण सुधारतात आणि पर्यावरणावरील परिणाम कमी करतात. ते आजच्या वेगवान रिअल इस्टेट क्षेत्रात महत्त्वाचे घटक आहेत. अंतिम वापरकर्त्यांच्या विकसित होत असलेल्या गरजा पूर्ण करण्यासाठी, बांधकाम साहित्य पुरवठादारांनी केवळ विक्रेते न राहता धोरणात्मक भागीदार बनले पाहिजे. याचा अर्थ उत्पादनाची गुणवत्ता आणि सातत्य सुनिश्चित करताना डिझाईन सल्लामसलतीपासून जागेवरील अंमलबजावणीपर्यंत सर्वसमावेशक समर्थन देणे. सह-निवास जागा, हरित इमारती आणि स्मार्ट शहरे यासारख्या उदयोन्मुख रिअल इस्टेट ट्रेंडशी जुळवून घेणे तितकेच महत्त्वाचे आहे. या प्रत्येकासाठी नवीन प्रकारची सामग्री, तंत्रज्ञान आणि अनुपालन मानकांची आवश्यकता आहे. पुढील दशक बांधकाम साहित्य परिसंस्थेतील भागधारकांसाठी यात प्रचंड क्षमता आहे. भारतात अभूतपूर्व वेगाने शहरीकरण होत असताना, पुरवठादारांवर शाश्वतपणे विस्तार करण्याची, सतत नवनवीन कल्पना आणण्याची आणि सक्रियपणे जुळवून घेण्याची जबाबदारी आहे. गुणवत्ता, शाश्वतता आणि भविष्यासाठी सज्जता यावर स्पष्ट लक्ष केंद्रित करून या क्षेत्रातील कंपन्या भारताच्या शहरी विकासाच्या गाथेचे प्रमुख प्रवर्तक बनू शकतात. बांधकाम साहित्य उत्पादक स्वत:ला केवळ सहभागी म्हणूनच नव्हे, तर भारताच्या परिवर्तनकारी शहरी प्रवासाचे शिल्पकार म्हणून स्थापित करू शकतात.

भारताची शहरी गाथा प्रभावी दिसते. गगनचुंबी इमारती उभ्या राहतात. पायाभूत सुविधांचा विस्तार होतो. भांडवलाचा प्रवाह वाढतो आणि आर्थिक उत्पादन वाढते. कागदावर शहरे अधिकाधिक उत्पादक दिसतात, तर दैनंदिन जीवन अधिकाधिक आव्हानात्मक वाटू लागते. ही विसंगती दर्शवते की भारताचे शहरी आव्हान आता केवळ प्रमाणापुरते मर्यादित राहिलेले नाही, तर ते प्रशासनाबद्दल आहे. ‘वर्ल्ड अर्बनायझेशन प्रॉस्पेक्ट्स’ अहवाल 81 टक्के शहरी जगाकडे निर्णायक बदलाचे संकेत देतो. भारतासमोरील आव्हान हे शहरी वाढीला जबाबदार आणि न्याय्य प्रशासनाची जोड देणे आणि असुरक्षिततेकडून लवचीकतेकडे वाटचाल करणे हे आहे. हवामानामुळे प्रेरित उष्णतेच्या लाटा, पूर आणि ऊर्जेची अस्थिरता वाढत असताना लवचीकतेचा विकास केवळ एका क्षेत्रीय कार्यक्रमापुरता मर्यादित न राहता मुख्य नियोजन तर्कशास्त्राचा भाग बनला पाहिजे. त्याच वेळी, तंत्रज्ञानाने शहरी जीवनाचा मानवी आणि पर्यावरणीय पाया मजबूत करून शहरांना भविष्यासाठी सज्ज केले पाहिजे. आज शहरांमध्ये राहणाèया लोकांची संख्या लहान शहरे किंवा ग्रामीण भागात राहणाऱ्या लोकांपेक्षा जास्त आहे. ‘एक शहर-एक योजने’मुळे एकाच स्थिर दस्तावेजाची जागा घेतली पाहिजे. या योजना केवळ स्थावर मालमत्तेच्या मुद्रीकरणावर आधारित नसाव्यात, तर सामाजिक-आर्थिक आणि हवामान परिणामांद्वारे मार्गदर्शन केलेल्या असाव्यात आणि त्यांनी हवामानाशी जुळवून घेणारी वास्तुकला व ऊर्जा-कार्यक्षम बांधकाम मानकांना मुख्य शहरी पायाभूत सुविधा म्हणून समाविष्ट केले पाहिजे.

लहान आणि मध्यम आकाराची शहरे हीच खरी शहरी सीमा बनली आहे. सर्वांत वेगाने वाढणाèया शहरी वस्त्यांपैकी दोन-तृतीयांशपेक्षा जास्त ठिकाणी अडीच लाखांपेक्षा कमी रहिवासी आहेत.real estate sector या ठिकाणी क्वचितच नियोजक, भू-नकाशा किंवा मूलभूत अभियांत्रिकी संघ असतात, तरीही ही ठिकाणे मेगासिटीच्या वेगाने लोकसंख्या सामावून घेत आहेत. स्थानिक क्षमता, व्यावसायिक नगरपालिका नेतृत्व आणि जमिनीवरील माहितीवर आधारित नियोजन दृष्टिकोन मजबूत करून शहरी शासनाने महानगरांच्या पलीकडे विस्तार केला पाहिजे. शहराच्या विस्तारानंतर उपाययोजना जुळवून घेण्याऐवजी विस्ताराच्या दृष्टीनेच तयार केल्या पाहिजेत. यासाठी लहान आणि मध्यम आकाराच्या शहरांवर स्पष्टपणे लक्ष केंद्रित करणारा एक स्पष्ट राष्ट्रीय कार्यक्रम आवश्यक आहे. त्याच वेळी भारतातील सर्वांत मोठी महानगरे जटिल शहरी प्रदेशांमध्ये विकसित होत आहेत. त्यांच्या कार्यात्मक सीमा नगरपालिकांच्या मर्यादेपलीकडे पसरल्या आहेत. शासनाने शहरस्तरीय व्यवस्थापनाकडून मेगा-प्रादेशिक नियोजनाकडे वळले पाहिजे. त्यात परस्पर जोडलेल्या कॉरिडॉरमध्ये वाहतूक, गृहनिर्माण, आर्थिक प्रणाली आणि हवामान धोरणांचे एकत्रीकरण केले जाईल.

(लेखक अर्थशास्त्राचे अभ्यासक आहेत.)